Дефицит предложения на офисном рынке Алматы привел к индексации ставок аренды

Высокий уровень деловой активности в Алматы обусловливает и высокий спрос на коммерческую недвижимость. Основной интерес к офисным площадям в первом квартале 2023 г. демонстрировали международные компании, в том числе из стран СНГ, а также местные игроки. Наибольшее количество сделок, заключенных с начала года, пришлось на класс В, в структуре поглощения за первый квартал на такие офисы пришлось 48% от общего количества сделок. Об этом рассказали аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.

С точки зрения размера арендуемого офиса в структуре поглощения по количеству сделок лидируют помещения площадью до 250 кв. м (45% от всех заключенных в первом квартале 2023 г. сделок). Сделки аренды крупных офисных блоков площадью от 1 000 кв. м в структуре спроса за первый квартал составили всего 4%. Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International, отмечает, что небольшое количество сделок с крупными блоками объясняется дефицитом предложения такой площади на рынке. «Компании, которым необходим такой офис, вынуждены ждать, пока на рынок выйдут новые объекты», – говорит эксперт.

В первом квартале 2023 года в Алматы не был введен в эксплуатацию ни один бизнес-центр. К концу года рынок может пополниться пятью объектами общей площадью 62,5 тыс. кв. м. Среди наиболее крупных из них – бизнес-центры Deniz Park арендопригодной площадью 25 тыс. кв. м и Ortau, здесь в аренду будет доступно 22,4 тыс. кв. м.

На конец первого квартала вакансия на офисном рынке Алматы составила 4,3%, с начала года уровень свободного предложения снизился на 1,2 п.п. Консультанты Bright Rich | CORFAC Int. объясняют, что даже в том случае, если все заявленные к вводу в эксплуатацию объекты выйдут на рынок, кардинально это ситуацию не изменит. Вакансия в этом случае вырастет до 9,3%, что все равно является достаточно низким показателем для рынка.

Ситуация с дефицитом офисных площадей для потенциальных арендаторов, большая часть которых предпочитает арендовать готовые к въезду офисы, чтобы не тратить дополнительное время и бюджет на отделку, осложняется тем, что 44% от общего объема предлагаемых в аренду помещений сдаются в состоянии shell&core, то есть без отделки. Средняя ставка аренды офисного помещения в состоянии shell&core в бизнес-центрах класса А и В+ составляет 14 110 тенге/ кв. м/ мес.

На этом фоне заметен высокий дефицит качественных коворкингов, которые за счет особенностей формата: офисное помещение с отделкой, необходимой мебелью и оргтехникой, – могли бы частично закрыть потребность арендаторов в готовых к оперативному въезду площадях.

В целом средневзвешенные ставки аренды по рынку с начала года значительно не изменились. Ставка аренды офисов класса А несколько снизилась, составив на конец первого квартала 20 730 тенге, включая НДС и OPEX (-4% за квартал). В классах В+ и В стоимость аренды чуть выросла, до 11 170 тенге/ кв. м в классе В+ (+8,4%) и до 8 640 тенге/ кв. м в классе В (+12,2%), НДС и OPEX также включены. При этом среднее значение эксплуатационных расходов на конец квартала составляет 1 500 – 2 200 тенге/ кв. м/ мес.

В компании отмечают, что высокий спрос на офисные площади на фоне дефицита предложения в значительном числе случаев привел к индексации ставок аренды по действующим контрактам вплоть до 100%.